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长租公寓行业进入洗牌整合期

9月12日,据“ipo early know”消息,互联网长期租赁公寓运营商蛋壳公寓(蛋壳公寓)计划最早于今年在美国上市,筹资6亿至7亿美元,有望成长为租赁公寓的首个海外份额。目前,蛋壳官员还没有公开回应最近的ipo传闻,也没有披露相关时间表。

蛋壳公寓成立于2015年1月。目前,它覆盖全国10个城市,管理近50万套公寓。根据调查数据,蛋壳公寓目前已经完成了六轮融资。最近一轮5亿美元的碳融资已于今年3月完成。蚂蚁金融有限公司共同牵头投资,春华资本有限公司等老股东继续跟进投资。融资结束后,蛋壳公寓的价值超过20亿美元。

资本加持的快速扩张带来了许多问题,如住房供应不实、住房质量、租赁贷款等。

蛋壳公寓作为长期租赁公寓领域的后来者,在资本的帮助下,在短短四年内迅速发展壮大,现已成为行业领先平台之一。其中,2017年的同租同卖政策的提出,迎来了长期公寓新产业的爆炸性发展,更多的房地产开发商和酒店集团也相继进入。在繁荣的资本背后,快速扩张也导致了许多行业的混乱。住房质量隐患、甲醛超标和诱导租赁贷款频频曝光。蛋壳公寓也备受争议。

此前,由于深圳蛋壳公寓违反了《合同违约监督处理办法》的若干规定,经营者利用格式条款免除责任、增加消费者责任、排除消费者权利的违法行为共有六种。深圳市市场监督局发布了《关于对深圳蛋壳公寓格式合同进行行政处罚的决定》,该合同不符合法律规定。

蛋壳公寓销售员小李(Xiao Li)告诉记者,为了低价抽干蛋壳公寓销售员,出现了一个普遍的问题,即发布假房,主要表现在假房、假价格、假图片,甚至是通过安全认证的假安全屋。据央视新闻报道,虽然深圳蛋壳公寓(Shenzhen蛋壳公寓)建议应用程序中有一个弹出页面显示“租金贷款,但合同文本及其附件并没有明确说明承租人的消费分期产品实际上是租金贷款和月供,从而诱使承租人进行贷款。

据财经网此前报道,今年3月15日,有报道称蛋壳公寓已经立即租下了新装修的房子,其销售表明这种现象非常普遍,“公司规模太大,仍然能够支付死人的费用。”蛋壳公寓相关人员的评论引起了广泛的怀疑。随后,蛋壳公寓回应称,已成立一个特别工作组彻底调查此事,并处罚了相关负责人员和主要管理人员。此外,它将进行彻底的自我检查和自我纠正,并实施各种管理制度。

事实上,蛋壳公寓不是唯一的。上述问题在其他长期租赁企业中也屡见不鲜。行业已经转移到标准化的开发节点。蛋壳公寓供应链系统副总裁江强此前对《财经》表示,“如果长期公寓想要从源头上控制环境保护和装修标准,就必须建立自己的供应链。然而,要有这样的实力,至少需要经营100,000套长期公寓和100,000多套住房。目前,达到这一水平的分散式长期公寓不超过五套。现在,对于一些装饰耗材,蛋壳公寓可以让制造商根据自己的环保标准直接供应材料。”然而,在自建供应链和控制住房供应标准后,长期租赁公寓的成本控制和利润仍然是亟待解决的问题。

长期租赁公寓进入洗牌和整合时期,渴望上市以寻求更多的资金支持

自2018年以来,长期租赁公寓的“风口”一直相对安静。除了快速扩张背后的利润困难之外,长期租赁公寓的“分水岭”也随着甲醛超标和频繁的租赁贷款等问题的出现而出现。2019年该行业的“洗牌”仍在加速。

据不完全统计,从2018年9月至今,共有13位家长租住因资金链断裂而逃离或被收购的公寓,如麦嘉公司收购上海遇见、蜜蜂村收购苏州乐展、安信集团收购逗号公寓。最近宣布关闭南京乐家公寓也敲响了行业警钟。一些长期租赁公寓企业“高进低出”的经营模式存在严重缺陷,给长期租赁市场带来较大风险。

易观国际的高级分析师陈涛告诉Caijing.com,“长期租赁公寓以前在整个房屋租赁市场上是一个相对较新的事物,但在各种环境条件下(特殊的法律法规、财务管理规则等)。),长期租赁公寓的运营模式暂时没有取得重大突破。此外,由于急于推出长期公寓项目,一些公司在流程体系、管理标准和人员储备方面仍相当不完善,这也将导致租户入住后出现频繁且未解决的问题。”

分析师认为,在长期租赁公寓市场的热背景下,“伪独角兽”很容易出现,行业生态不完善,洗牌仍在继续。管理混乱、住房资源稀缺、核心地区优质房产短缺、购房成本高、盈利困难、投资回收期长等问题是国内住房租赁市场面临的主要发展阻力。在“赛马圈地”期间,上述问题没有得到更好的解决。主平台的崛起和小平台的重组正在加速。

从2018年下半年开始,国家对企业利用租赁贷款实现高杠杆扩张的严格监管模式也给蛋壳等平台带来了更大的现金流压力。即使如头平台蛋壳公寓,它仍然面临利润问题。今年上半年,蛋壳公寓回应媒体称,目前蛋壳单人房模式有利可图,但整体利润尚未实现。蛋壳公司渴望上市或寻求更多足够的财政支持。然而,蛋壳公司通过精细化的管理和增值服务而不是广泛的发展模式来不断改进其商业模式并实现积极的现金流仍然是至关重要的。

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